IN视频｜专家解读深圳“新八条”：保障刚需抑制投机炒房 进一步规范房地产市场秩序

见圳客户端•深圳新闻网2020年7月15日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 叶梅 潘润华）7月15日，深圳市住房建设局联合有关部门共同发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此次发布的“新八条”有何亮点？对买房刚需有何影响？对新房、二手房市场会有怎样的影响？今天，记者专访了深圳市房地产研究中心主任王锋，请他对政策进行详细解读。

上半年深圳二手房市场活跃度高 “新八条”着力进行二手房调控

王锋告诉记者，2020年年初以来，虽然面临新冠肺炎疫情，深圳房地产市场活跃度依然较高。前六个月市场数表明，新房成交量同比增长1.6%，均价5.5万元/平方米，二手房市场活跃度高，半年成交量同比增长46%，均价6.5万元/平方米。二手房和新房价格倒挂将近1万元，说明二手房市场过热。

据了解，正常时期二手房成交量是每月5000至6000套，但是今年以来除了2月份受到春节与疫情影响外，其他各月深圳成交规模基本都在8000套左右。特别是6月份突破1万套，再次出现类似2016年二手房火爆现象。

王锋分析说，从外部环境看，随着LPR（贷款市场报价利率）下调等因素，导致资金加速流入房地产市场，深圳的城市价值也在不断提高，利好因素较多；从内部因素看，除了供求关系紧张外，短期为了资产避险而集中购房炒房，这是二手房出现过热现象的重要原因。

他指出，按照“房住不炒”的原则，深圳今天出台“新八条”政策针对性很强，综合采取了行政、金融、税收手段，其中7条政策都跟二手房调控有关。

“新八条”提高购房资格年限 对离婚炒房现象存抑制作用

“新八条”中规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

记者查到此前的规定为：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，而并没有对个税或社保缴纳的年限进行规定。

王锋表示，对比之前入户就可以购买，家庭可以购买两套的政策，“新八条”提高了拥有购房资格的年限，可以避免出现借助入户炒房的问题。

针对“离婚买房”这一现象，《通知》也进行了限制，称夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

而此前的相关规定为：购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成，但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有1套房按五成执行。对比来看，“离婚购房”的监管依然十分严格。

“该条政策填补了离异炒房产生的漏洞，离婚三年以内，购房套数跟家庭拥有房产数量有关，既体现人性化的一面，也对离婚炒房现象存在一定抑制作用。”王锋指出，对于一些新房抢购现象，这次严格要求房源和认筹人数要按照一定的比例，避免借助新房来炒作。

避免加杠杆炒房 个人住房转让增值税征免年限恢复到5年

据悉，本次“深八条”充分发挥金融税收手段。比如对于LPR下调之后，不可避免地出现了加杠杆炒房的问题，深圳提出了合理确定LPR下调以后的加点下限，保持房贷利率的稳定，避免加杠杆炒房，这是一大亮点。王锋介绍说，本次新政对普通住房和非普通住房采取了差别化信贷政策，是另一大亮点。

新的政策规定，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。同时规定，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

在原来的规定中，针对上述第一种情况，仅规定贷款首付款比例不低于50%；针对第二种情况，仅规定贷款首付款比例不低于70%。对比来看，购买非普通住房的贷款首付款比例均比原来提高了10个百分点。

王锋表示，这次为了区别购买普通住房和非普通住房，对于非普通住房提高了10个百分点，这在全国目前来看，已经跟北京上海的一些相关政策保持一致。

此外，王锋介绍说，本次对存量住房交易计税参考价格也进行了调整。之前存量住房交易计税参考价格是2016年制定的，价格比较低。与现在相比，房价已经出现了明显上涨，税收手段很难发挥对投机的抑制作用。

在个人增值税方面，王锋强调，之前长期采用的增值税是按照5年内要全额征收的标准，对5年以上的普通住房免征收。但是在2015年国家去库存政策的作用下，国家税务总局将时间调整到了2年，对楼市的发展有一定的促进作用。从2016年开始，房价持续上涨，国家也加大了调控力度，如果还按照两年来征收增值税的话，对楼市的炒房、投机的抑制作用就没有发挥出来。结合市场形式的变化，深圳这次作为首个把增值税政策恢复到5年的城市，有助于增加交易成本。此举不仅在全国有示范作用，更对其他房市过热的城市有一定参考作用。

进一步完善“三价合一”制度 打击炒房乱象

王锋提到，本次政策进一步加强对房地产市场秩序的整顿，比如加强二手房信息公开，政府也会发布二手房市场合理成交价，要求中介结构如实申报挂牌价和成交价，避免市场主体炒作。

“新八条”提出将进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。换言之，此次政策对房地产的抵押贷款也纳入到网签登记。因为房产抵押贷款登记它本身就是房地产交易的一部分，跟房屋买卖租赁是一体化。

王锋分析说，假如抵押贷款合同没有跟买卖合同放在一起话，就没有办法来避免高评高贷的现象，也没有办法抑制这种加杠杆的炒房。所以，此次按照住建部、人民银行、银保监2017年发布的215号文件，在地方开始落实三价合一。这样有利于避免一些投资主体借助高评高贷来加杠杆炒房。当然，还有进一步加强对房地产市场秩序的整顿，特别是这次明确了对于各类的市场主体，包括开发企业、中介机构及其从业人员，甚至包括一些业主抱团炒房等等，都要依据法律法规进行对违法违规行为严厉打击。

王锋说，总体来看，这次的深圳出台的“新八条”政策亮点频出，有效针对借助入户炒房、离婚炒房、豪宅炒房、中介机构的一些违规现象、业主抱团炒房等一系列问题，有助于深圳房地产市场总体保持平稳健康发展态势。